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Cotidiano
REGULAMENTAÇÃO

Nova lei do distrato vai dinamizar mercado local de imóveis, dizem empresários

Pelas regras do projeto que está em discussão no Senado, o cliente que comprar um imóvel e desistir só poderá reaver a metade do que já tiver pagado. Atualmente, distratos são realizados com acordos judiciais 30/06/2018 às 06:00 - Atualizado em 30/06/2018 às 09:38
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Sem regras claras para o distrato, quando o cliente desistia da compra de um imóvel, geralmente recorria à Justiça para reaver parte do valor pago. Foto: Arquivo A Crítica
Rebeca Almeida e Náis Campos* Manaus (AM)

Após ser aprovada pela Câmara dos Deputados, a Lei de Regulamentação do Distrato de imóveis foi encaminhada ao Senado Federal para ser analisada pelo senador Ricardo Ferraço (PSDB-ES). O projeto de autoria do deputado Celso Russomanno (PRB-SP) propõe regulamentar a desistência de contratos com definição de multas e prazos. Empresários do setor esperam aumento no número de lançamentos por conta da maior clareza na relação entre empresas e clientes.

Sem lei aprovada até então, os distratos são realizados por meio de ações e acordos judiciais entre compradores e incorporadoras. De acordo com o presidente do Sindicato das Indústrias da Construção Civil de Manaus (Sinduscon-AM), Frank Souza, esta decisão será um marco importante para o setor.

“No caso do distrato já foi uma relação gerada, o desequilíbrio econômico que é criado vai ser baseado nesses valores que estão no regulamento. Logo, quando o comprador ou o grupo de compradores resolve fazer o distrato, dá um desequilíbrio para o empreendimento. Agora, com a chance de regras claras, você consegue fazer um planejamento, viabilizar aquele empreendimento”, disse.

Segundo o presidente do sindicato, a lei irá valer apenas para distratos posteriores, assim, processos que já estão tramitando não serão contemplados pela nova regulamentação. Ele  também chama atenção para duas situações específicas de negócios que são consideradas no projeto de lei.

A primeira, diz respeito ao patrimônio de afetação, situação correspondente à criação de um CNPJ específico para o empreendimento, de forma que a construtora invista diretamente o valor pago pelos clientes no imóvel. “Nesse caso o adquirente deve restituir 50% do valor das parcelas já pagas para a empresa, pois o dinheiro vai ser utilizado unicamente naquele empreendimento. E no caso do empreendimento que não tiver o patrimônio de afetação, é pedido  25% de restituição”, explica Frank Souza.

No caso do patrimônio de afetação, o projeto determina que a multa seja paga pelo cliente no prazo de até 30 dias. Porém, para que o mesmo receba a devolução do valor das parcelas, é preciso esperar o término da construção imobiliária. Apesar da ameaça gerada pela  aplicação de multas aos clientes, o presidente do sindicato se mostra otimista para a aplicação da lei

“Essa falta de regulamentação cria uma insegurança jurídica entre comprador e incorporador, porque fica à mercê de julgamentos individuais. Então cria uma perspectiva de que se essa lei for aprovada no Senado, e deve ser aprovada, vai aumentar o número de lançamentos e de contratações, o que melhora um pouco a economia do mercado imobiliário”, conclui.

A tendência de melhoria para a área e a segurança jurídica é compartilhada também por representantes de incorporadoras. O diretor-geral da SKN Incorporadora, Eduardo Han, afirma que a lei vai ser favorável a todos. “Eu acredito que é um problema que vai ser resolvido, então pode ser que aumente a procura sim, mas eu não acho que seja diretamente ligado a isto, pode ser que seja relacionado a oferta, porque deve aumentar a confiança entre construtoras e clientes no futuro”, disse.

Para o diretor-presidente da Construtora Capital Rossi, Pauderley Avelino, as possíveis inibições por parte dos clientes também não serão problema. “Acho que, para quem deseja comprar para morar ou alugar e obter uma renda, essas regras vão facilitar e tornar o ambiente de negócio mais saudável também”, afirma, acrescentando que, se houver algum prejuízo, não será do consumidor, e sim do especulador, disse.

O ex-presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário no Estado do Amazonas (Ademi) e empresário do ramo de incorporadoras, Romero Reis, acredita que a necessidade legislativa é uma demanda antiga. “Essa lei do distrato está vindo muito atrasada, ela já deveria ter vindo há cinco anos atrás. Certamente não teria enfraquecido tanto o mercado imobiliário como enfraqueceu por não haver regras claras com relação aos distratos”, afirma.

De acordo com Romero, o problema não ocorre apenas em nível local, tornando-se um impeditivo decorrente. Ele afirma que o País dificultou o ambiente de negócios que deveria permitir evolução ao remo empresarial. Além disso, o empresário defende que a aquisição imobiliária deve ser tratada de acordo com suas singularidades.

“A compra de um imóvel não pode ser tratada como a compra de um eletrodoméstico. Se você compra um produto e ele está na garantia, você vai à loja e recebe o dinheiro de volta. Quando se trata da compra um imóvel, a pessoa está comprando uma parcela de uma área coletiva, quando ocorre o distrato, o coletivo é prejudicado”, conclui.

Procon vê projeto abusivo

Devido a falta de legislação, muitas reclamações de consumidores são levadas ao Procon-AM. De acordo com o chefe jurídico do órgão, Maurílio Brasil, considerando as modificações, o projeto é abusivo porque desfavorece o consumidor. “Entendemos ser abusivo o projeto nos termos propostos sob a ótica do direito do consumidor”, afirmou.

Atualmente é aplicada uma súmula  nas  decisões judiciais sobre a rescisão nos contratos. Esta garante que  as parcelas pagas sejam restituídas imediatamente ao comprador, podendo haver devolução integral no caso de culpa exclusiva da empresa

“O comprador só ficará isento de multa se encontrar um novo cliente interessado em assumir a dívida e o imóvel, desde que a incorporadora aprove o cadastro do comprador substituto”, explicou Maurílio Brasil. Em relação às diferenças de multa, Maurílio afirma que quando o comprador gera a causa para desistência, normalmente paga multa de 10% a 20%. Valor que será alterado para 50% e 25%, de acordo com as situações detalhadas no projeto.

OPINIÃO

Pauderney Avelino - Deputado Federal (DEM-AM)

"Esse projeto com as regras para casos de desistência do imóvel na planta, nasceu da necessidade de reorganizar a questão dos distratos dos imóveis no Brasil. Geralmente, era uma tática usada por compradores de má-fé, visto que compravam um apartamento, uma casa ainda na planta e sempre levavam as construtoras à Justiça levando a devolução dos valores pagos corrigidos com multas e juros. Esse tipo de manobra, no caso dos contratos de afetação, vinha criando dificuldades, problemas juntos às empresas e demais compradores de boa índole porque aí se instituía uma insegurança jurídica nos contratos. Com a aprovação do projeto na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) e depois no plenário do Senado, vamos regulamentar essa questão, principalmente no sistema fechado de patrimônio de afetação. E o distratante terá que pagar 50% do valor investido. Essa regulamentação vai alavancar em 10% o setor de construção civil e toda a sua cadeia produtiva, como telha, cerâmica, concreto etc. E ainda há previsão de crescimento de 1% do PIB nacional. Esse projeto não atinge contratos do programa Minha Casa, Minha Vida que tem outras regras”.

*Com colaboração de Antônio Paulo

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