Mercado imobiliário bate recordes, mas juros exigem análise, diz Caroline Donato

O mercado imobiliário brasileiro encerrou 2025 com números históricos. Levantamento da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) aponta que foram lançadas 453.005 unidades no acumulado de 12 meses, crescimento de 10,6%, enquanto o valor geral de lançamentos chegou a R$ 292,3 bilhões, também 10,6% acima de 2024 e no maior nível da série. As vendas avançaram 5,4% no período. 

Os números mostram a força do setor, mas escondem diferenças importantes entre segmentos e regiões. Dados da ABRAINC/Fipe mostram, por exemplo, que enquanto os lançamentos de médio e alto padrão cresceram 16,9% em unidades entre janeiro e novembro de 2025, as vendas desse segmento recuaram 18,6%. Em valor, os lançamentos avançaram 39,3%, enquanto as vendas tiveram retração de 3,4%. 

Para Caroline Donato, administradora, corretora de imóveis e gestora financeira e estratégica, esse contraste ajuda a mostrar por que um mercado aquecido não torna automaticamente qualquer imóvel uma boa decisão financeira.

Com trajetória profissional iniciada em 2012, Caroline acumula 14 anos de experiência em atividades que passaram pela análise documental e gestão de equipes até a administração empresarial, planejamento financeiro, controle de fluxo de caixa e, posteriormente, negociação e gestão imobiliária. Bacharel em Administração pela Universidade de Passo Fundo, atua no setor imobiliário desde 2021 e atualmente reúne funções de corretagem, gestão financeira e administração de operações de locação.

“Um dos erros mais comuns é olhar para um mercado em valorização e concluir que qualquer compra vai produzir um bom resultado. O imóvel precisa ser analisado individualmente: preço de entrada, localização, liquidez, custo de manutenção, possibilidade de renda, perfil da demanda e horizonte do comprador. O mercado pode estar crescendo e, ainda assim, uma decisão específica pode não fazer sentido financeiramente”, afirma Caroline.

O cenário recente ilustra essa necessidade de análise. Em 2025, o mercado conviveu com forte volume de lançamentos e, ao mesmo tempo, condições de crédito restritivas. No terceiro trimestre, por exemplo, a ABRAINC/Fipe registrou queda de 9% nas vendas em comparação ao mesmo período de 2024 em um ambiente de Selic a 15%. 

Na avaliação de Caroline, o custo do dinheiro modifica não apenas a capacidade de compra, mas também a forma de comparar oportunidades.

“Preço do imóvel é apenas uma parte da conta. Quando existe financiamento, é preciso entender quanto aquele capital efetivamente custa ao longo do tempo. Quando a compra é feita com recursos próprios, também existe custo de oportunidade. Uma análise financeira consistente compara cenários, em vez de olhar somente para a parcela ou para uma expectativa de valorização futura”, explica.

Essa leitura ganha relevância em um mercado cada vez mais heterogêneo. O ranking imobiliário de 2025 da ABRAINC, elaborado com dados da GeoBrain, apontou fortalecimento de polos regionais e diferenças expressivas entre cidades. São Paulo registrou R$ 42,6 bilhões em VGV de vendas no período analisado, enquanto Florianópolis chegou a R$ 4,6 bilhões, com crescimento de 91% frente a 2024. 

A regionalização reforça um princípio conhecido na atividade imobiliária: médias nacionais não substituem a análise do mercado local.

“Dois imóveis com o mesmo valor podem representar decisões completamente diferentes. A velocidade de venda, o perfil de quem procura aquela região, a oferta concorrente, a possibilidade de locação e até os custos recorrentes mudam de um mercado para outro. O investidor precisa entender de onde virá o resultado que ele espera obter daquele ativo”, diz Caroline.

Sua atuação na gestão financeira e estratégica da Imobiliária Serra Prime envolve planejamento financeiro, fluxo de caixa, análise de indicadores, contratos, processos e KPIs. Na Caroline Donato Imóveis, a atividade inclui captação, avaliação, negociação e acompanhamento de transações. Essa combinação levou a profissional a observar a compra de imóveis não apenas sob a ótica comercial, mas também como decisão de alocação de recursos.

Para ela, uma das distinções importantes está entre valorização patrimonial e geração de caixa. Um imóvel pode apresentar potencial de valorização e, ao mesmo tempo, produzir retorno operacional reduzido; outro pode oferecer receita recorrente, mas apresentar menor perspectiva de ganho de capital.

“Valorização e renda são coisas diferentes e precisam ser analisadas separadamente. Se o objetivo é renda, eu preciso saber quanto sobra depois de condomínio, manutenção, impostos, períodos sem ocupação e demais custos. Se o objetivo é valorização, preciso entender quais fundamentos sustentam essa expectativa. O problema começa quando a decisão é tomada com base apenas no preço anunciado e no preço que se imagina alcançar no futuro”, afirma.

Outro ponto é a liquidez. Diferentemente de ativos negociados em mercados de alta frequência, a transformação de um imóvel em dinheiro depende da existência de compradores, das condições de crédito e do preço pelo qual o proprietário está disposto a negociar.

Isso significa que patrimônio e disponibilidade financeira não são necessariamente equivalentes.

“Ter patrimônio não significa ter liquidez. Essa diferença parece óbvia, mas é fundamental na gestão financeira. Se uma pessoa concentra uma parcela muito grande dos recursos em imóveis e depois precisa de capital rapidamente, talvez tenha que aceitar condições diferentes das que imaginava. O planejamento precisa considerar também esse cenário”, explica Caroline.

O desempenho de 2025 mostra que o setor permanece robusto. A CBIC registrou recordes tanto em lançamentos quanto no valor lançado, enquanto a ABRAINC/Fipe apontou expansão relevante mesmo em ambiente de juros elevados. 

Para Caroline, justamente em ciclos de crescimento a disciplina de análise se torna mais importante.

“Quando todo mundo fala que determinado mercado está subindo, existe uma tendência de acelerar decisões por medo de perder a oportunidade. Gestão financeira faz o contrário: obriga a colocar números na mesa. Quanto estou investindo, quais custos assumirei, qual retorno espero, em quanto tempo e quais riscos podem alterar essa projeção? Uma boa decisão imobiliária começa quando essas perguntas são respondidas antes da assinatura do contrato”, conclui.