Região Norte lidera taxa de inadimplência em condomínios, diz levantamento

A Região Norte lidera o ranking nacional de inadimplência condominial, com 18,44% dos moradores com atrasos superiores a 30 dias no pagamento das taxas, segundo o Censo Condominial 2025/2026. O índice é o mais alto do país e supera a média nacional, que chegou a 11,95% no primeiro semestre de 2025.

O levantamento mostra ainda que o custo médio da taxa condominial no Brasil passou de R$ 413, em 2022, para R$ 516 em 2025 – alta de quase 25% no período. O aumento acompanha a elevação de despesas como folha de pagamento, energia, água e contratos de manutenção, que impactam diretamente o rateio entre moradores.

Em entrevista à reportagem de A CRÍTICA, Sarah Castro, Diretora de Marketing e Comercial do Cerus, ressalta que o crescimento das taxas é consequência direta das despesas estruturais dos empreendimentos.

“A inadimplência condominial, ela tem aumentado muito em todo o Brasil, e não só na região norte. E o aumento das taxas condominiais, elas se dão, especialmente, por conta das despesas que um condomínio tem.”

Ela explica que os custos fixos vêm subindo ano após ano, o que obriga os condomínios a reajustarem suas cotas. Ao mesmo tempo, o orçamento das famílias está mais pressionado. “A gente sabe que hoje a taxa condominial, ela não é uma prioridade diante das outras despesas de uma família.”

No caso de Manaus e da Região Norte, segundo a especialista, fatores como informalidade e renda instável ajudam a explicar o cenário.

“Mais da metade dos trabalhadores da região norte […] trabalham na informalidade. Isso também acaba gerando uma renda mais instável e dificulta o pagamento das despesas mensais.”

Impacto direto no funcionamento dos prédios

Quando quase um em cada cinco moradores deixa de pagar a taxa, o reflexo aparece rapidamente no caixa e na operação do condomínio. “Primeiro, o impacto financeiro, porque o condomínio, ele sobrevive a partir de um rateio de despesas”, destaca a especialista.

Segundo Sarah, a inadimplência compromete despesas básicas e pode atingir inclusive itens ligados à segurança. Manutenção de áreas comuns, contratos contínuos e serviços essenciais exigem reorganização do planejamento.

A realidade é sentida no dia a dia da gestão. Mineia Souza dos Santos, advogada e gestora condominial do Condomínio Espanha, em Manaus, afirma que a inadimplência exige ajustes constantes no fluxo financeiro.

“A inadimplência impacta diretamente no fluxo de caixa do condomínio, que depende quase exclusivamente da arrecadação das cotas para manter suas obrigações em dia”, conta a administradora condominial.

Segundo Mineia, que atua no mercado condominial da capital amazonense, o primeiro passo é reorganizar prioridades.

“Quando há aumento nos atrasos, precisamos reorganizar o planejamento financeiro, priorizando despesas essenciais, como folha de pagamento, contratos contínuos e contas básicas.”

Manutenções não emergenciais, de acordo com a gestora condominial, podem ser adiadas para evitar comprometer a saúde financeira do empreendimento.

Diálogo antes da cobrança judicial

Apesar do aumento da judicialização das dívidas condominiais apontado pelo levantamento, tanto a representante do Cerus quanto a gestora defendem que a via judicial é o último recurso.

“Sim, a gente observa uma tendência no aumento da judicialização das dívidas condominiais e, inclusive, evoluindo em alguns casos para fase de penhora e até leilão de imóveis”, afirma Sarah.

Ela ressalta, porém, que antes disso há tentativas administrativas de cobrança e negociação. A dívida condominial é vinculada ao imóvel, o que pode resultar em penhora, inclusive de imóveis financiados, conforme entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça.

No cotidiano dos condomínios, Mineia afirma que o diálogo é prioridade. “Buscamos contato amigável para compreender a situação e, se necessário, oferecer alternativas de negociação. A notificação formal é utilizada apenas quando não há retorno ou acordo.”

Responsabilidade coletiva

Para Mineia, a inadimplência não é apenas um problema contábil, mas de responsabilidade coletiva.

Com o Norte liderando os índices nacionais, a gestora pontua que o desafio em Manaus está em equilibrar planejamento financeiro, comunicação transparente e estratégias de negociação para preservar tanto a saúde do caixa quanto a convivência entre moradores.

“É importante destacar que a inadimplência não é apenas uma questão financeira, mas também de responsabilidade coletiva. O condomínio funciona como uma pequena comunidade, onde cada contribuição é essencial para manter a segurança, a manutenção e qualidade de vida.”